千亿“闽系”泰禾过坎：利空释放，“白马骑士”战投或驰援

“房住不炒”持续至今，让房价单边快速上涨成为历史，楼市也较以往复杂多变。没哪家房企敢夸口说，“我就是NO. 1”，只因挑战随时就会扑来。

很多中大型房企，去年都在喊“我太难啦”，这绝不是一句空话，而是普遍的心声。当然，也包括千亿“闽系”泰禾集团。

泰禾集团更为特殊些，为挣脱现金流困境比别人更卖力，甚至不惜“割肉”，据统计去年集中出售项目货值逾百亿。

4月30日，泰禾集团对外披露2019年经营业绩及今年一季报，整体业绩较为难看。在外界预料之中，但无疑是一场利空的集中释放，“浴火重生”式的大转机或已上路，如外界传言即将引入“战投”股东等。

壹

从2019年营收、净利看，泰禾集团确实出现了业绩较大的变脸，但如果细细研究就会发现，除了行业影响之外，这背后更与泰禾的一系列重要动作有关。

从官方解释看，2019年泰禾集团出售项目股权合作开发，累计减少21个并表项目，交付结利项目少于2018年，导致房地产营业收入同比减少约72亿元，加上2019年结转收入项目普遍受调控政策影响，导致毛利率较大幅度下滑，影响净利约20亿元。

就像很多中大型房企所认为的，规模保持高速增长，除了资金链安全，另一关键就是要有一支“能拼杀”的高管团队。对于泰禾集团来说，这两项一度都曾是优势。

好在，泰禾集团虽处逆境却不乏深刻反思，比如2019年底，对核心高管大胆进行内部提拔、任用，像泰禾集团原执行副总裁葛勇、原副总裁兼北京区域总裁王景岗被任命为泰禾集团联席总裁。

这是泰禾集团人才战略的一次重大转变，试图从过去多年“高薪挖人”、“能者上”模式发展到“外引内培”，尤其是要符合“忠诚干净担当”。这就体现出企业遇到危机时核心团队“稳如磐石”有多重要。

“停止拿地，清退部分项目，加大、加快销售回款力度，与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作，同时主动梳理合作的金融机构，建立战略合作伙伴关系。”

这句话来自2020年泰禾集团贺词，很能概括这家危机中的千亿房企如何认清楼市形势，果断采取有效措施力保现金流，最终扛了过来，规避了更严重的局面。

从经营现金流看，2019年泰禾集团实现经营性净现金流186.7亿元，同比增幅34%，据其解释说，这得益于销售回款增加及经营支出减少，意味着更倚重“开源节流”。

从融资现金流看，去年泰禾集团融资净现金流-338亿元，相较于2018年约-34.1亿元，同比增幅891%。说白了，就是减少了外部融资，加大了债务偿还。

我们研究A股、H股主流上市房企2019年年报发现：依然有很大比例的上市房企经营性现金流难以回正，依然靠大规模举债维系企业现金流。对于所有房企来说，现金流安全管理将是一项长期课题。

幸运的是，今年春节后为抗击疫情稳定房地产市场，国家对房企融资有所放松，地产公司债迎来窗口期。

其中，泰禾集团3月5日曾公告拟发行120亿元公司债，最长期限5年，所募资金拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金。从泰禾案例看，这明显属中长期债券，从债务期限看，将优化房企债务结构，降低短债占比及短期流动性压力。

贰

泰禾集团董事长黄其森年初曾说过，“后退是为了更好的前进。”在外界看来，这无疑是一种企业大智慧。

当前，在房企普遍信奉“规模为王”的高周转模式下，有太多房企为了规模更快扩张而缺乏产品创新及对品质的坚持。甚至，一套户型图，全国通用。

值得一提的是，近2年围绕精装修，即便是某些一线品牌房企，也曾遭“人设崩塌”。

特别是受疫情影响，消费者对产品提出了更高的要求，包括泰禾等对产品颇有“匠心”追求的品牌房企，异军突起，大受热捧。

以北京泰禾·西府大院为例，社区整体绿化率超过40%，而社区内亭台楼榭、山花树湖，步移景异，横跨南北，纵贯古今，将“九州盛景”齐聚一园。

从产品外立面看，泰禾·西府大院三段式通体干挂石材立面质感十足，屋顶仿照太和殿重檐庑殿顶的规制，官帽式大挑檐设计搭配中式纹样装饰面，凸显出新中式建筑特有的贵气和底蕴。

再看产品内部设计，泰禾·西府大院有个197㎡的户型，创新打造出了270°环景端厅，中心十字亭布局主次有序，三进制四居功能配置，双主卧套朝南，以分区布局和景观采光，在平层中实现墅居体验。

在一线乃至新一线城市，就产品造诣而言，绿城、星河湾、泰禾总是被人提及，这不难看出泰禾的功底。说更具体些，泰禾已成为全国“新中式建筑”的超级IP符号。

当然，泰禾集团也有高品质的软性服务，比如泰禾医疗，既有泰禾健康管理中心，目前已布局全国15城、25家店，也有家庭医生服务站，已布局14城、46家店。泰禾集团董事长黄其森曾说过，“未来，泰禾力争做到社区家庭医生服务站全覆盖”。

未来，中大型房企的核心竞争仍将回归“产品主义”，唯有好产品才能产生高溢价，通过较高附加值带来较高的毛利空间，平抑行业利润整体下行风险。

叁

从产品这个角度看，泰禾集团依旧具备较强的市场竞争力，但它似乎并不满足于此。为了进一步挖掘购房者的消费潜力，这家房企又在筹划一件大事。

4月27日，泰禾集团公告停牌拟筹划定增股份收购公司控股股东泰禾投资所持永兴达企业100%股权，从而间接收购泰禾人寿保险有限公司(香港)100%股权和泰禾人寿保险(澳门)有限公司99.85%的股权。

站在泰禾集团的角度看，本次收购从事保险业务的泰禾人寿，将充分发挥协同优势，满足客户不同层面的需求。

除了业务层面的考量之外，外界也认为，若收购泰禾人寿完成后，泰禾集团除了地产，将多一块保险资产，就相当于一块“压舱石”，对稳定集团经营业绩、提高主体资信评级及降低融资成本等大有好处。

4月底，坊间传闻泰禾集团将引入“战投”股东，方案不久将出炉，但明显有别于此前与世茂等基于项目的股权合作。去年6月，泰禾集团董事长黄其森曾透露说，“战略投资有很多接触，大家都愿意，都希望和泰禾合作。”

值得注意的是，筹划定增收购泰禾人寿先行一步，或出于现有大股东对泰禾集团控制权等考虑。

多位分析人士指出：若能成功引进战略投资者，将是泰禾集团的重大利好，最明显的就是将大大缓解泰禾的资金压力。