熬过千亿阵痛，财务持续好转，泰禾开始逆袭

国庆节后，泰禾集团董事长黄其森罕见地出席了项目发布会，在冯仑、海岩、春妮等好友面前，他言简意赅地谈了自己的经营体会，“伟大是熬出来的”。

这是他2019年第二次公开露面，不久之前的6月份，黄其森还面向媒体，一一解读现金、负债、销售等情况。在此之前，“现金、负债、销售额”是外界谈论泰禾的负面字眼，而经历近半年的调整期后，泰禾迅速转换发展路径，从此前一家激进扩张型房企转变为一家稳健效益型房企，寻求更为持续的发展路线。

这样的调整，让泰禾迅速调换到“安全地带”。黄其森重点解读的问题，也从经营层面转向泰禾的管理团队和模式塑造，比如泰禾的管理架构、泰禾的理想、泰禾的产品服务理念等。

转变缘自今年泰禾一系列持续回转的经营指标。在近期发布的三季度报告中，泰禾传递出一个信息：泰禾核心财务指标正在不断好转。

种种迹象表明，通过一系列战略调整，泰禾集团正在逐步从“扩张型”向“效益型”转变。“促销售、抓回款、降负债”，成为泰禾集团2019年的主命题。

主动降速维稳，严控风险

早在2012-2014年，泰禾以800亿的大手笔，在北京、福建等一二线市场集中买地。迅猛的速度，让泰禾被扣上“冒进”的标签。但与此同时，大规模拿地的策略，也让泰禾的销售业绩得到持续释放，使其在2017年跨入“千亿俱乐部”。

2018年，随着市场形势的转换，泰禾及时踩刹车，从积极扩张，转变为采取审慎的土地投资策略。然而，随着市场形势持续低迷。2018年年底，泰禾集团的现金流和偿债问题，成为外界最为关心的疑问。

负面舆论甚嚣尘上。在2019年6月的发布会上，黄其森通过多项明确的经营数据，回应了外界质疑。黄其森表示，“今年最后要兑付的债务不到100亿，我们在手资金100多亿，对泰禾这样的体量已经没有任何问题，不要说100多亿，就算300多亿有问题吗？”

事实上，进入2019以来，泰禾将提高周转、加强现金回款作为财务管控的重心，欲通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，严防经营风险。

泰禾开始由快转慢，并打出了一系列组合拳，应对流动风险，如启动抢收计划，加大销售优惠力度；转让多幅资产，保障现金流水平；放缓土地投资速度，稳健经营等。

与此同时，2019年，房企融资渠道均受到不同程度的收紧。为了加强风险管控，上半年，泰禾对100多家合作的大小金融机构集中梳理，通过债务置换的方式，最终确定20多家长期战略合作伙伴。这个调整，为泰禾融资带来更大保障。

2019年上半年，泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28%，至84.6%;净负债率较2018年末下降126.16%，至258.69%；有息负债大幅降至1104亿元，较2018年末1376.2亿元减少272.2亿。

而进入三季度后，这种转变在2019年三季报中体现得更为明显，尤其是短期债务指标已得到大幅优化。截至到三季度末，泰禾的短期债务为320.31亿元，比一季度末的461.23亿元减少近140亿元。泰禾的整体有息负债也持续减少至1042.3亿元，较上一季度减少62亿。

在现金为王的环境下，债务层面的优化将让泰禾的长远发展得到保障。据泰禾相关人士透露，到2019年年底，泰禾需要偿还的到期债务实际上已经大规模减少，按照公司目前的销售和回款情况来看，足以应对。

向“效益”要成绩，现金流持续提升

2019年上半年，黄其森在内部会议上反复强调，泰禾要尽快从“粗放经营”向“精细管理”转变，要追求“有利润的回款”，实现“有质量的增长”。这些经营管理思路的变化，反映到泰禾的管理中，则是从此前一味追求规模扩张，转变到要向“效益”要成绩。

黄其森面向媒体时指出，“今年我们最看重的是现金流回款，在考核上，原来是以签约销售额为重要指标，现在城市公司每个人的奖金是以回款来算账的”

为此，黄其森为泰禾制定了2019年的回款目标，他提到，“我们更看重回款，希望不低于1000亿元，到今年5月，差不多回款400亿，还有200亿在途。”

为了加快回款速度，今年以来，泰禾地产抛出了“泰禾1号抢收计划”，北京公司旗下金府大院、西府大院、北京院子二期、金尊府等4个高端改善类项目悉数加入“抢收”行列。

这种强势的抢收策略，让泰禾北京区域销售额持续攀升。据克而瑞此前发布的2019年北京市1-9月企业权益网签榜单显示，泰禾北京以118.5亿元成交金额，名列北京房企权益榜第三名，是前十中唯一的民营企业。

不仅仅在北京，泰禾在华东、福州等战略重点区域，前三季泰禾也发起了抢收计划。据了解，单是泰禾·厦门湾一个楼盘就以超100亿元的销售业绩，成为全国文旅市场TOP3、住假市场TOP1。

泰禾的一系列销售举措提升极大优化了现金流水平。截至三季度末，泰禾经营性现金流净额增加至226.2亿元，在此之前，其2018年经营性现金流为139.3亿元，2019年上半年为202.2亿元。

在形势不明朗的2019年，泰禾的上述经营举措，获得了评级机构的认可。6月30日，全球三大评级机构之一穆迪上调泰禾集团评级展望，由“负面”调整为“稳定”，其调整主要基于泰禾实施的积极流动性管理方案。

据了解，今年四季度，泰禾多个城市项目也将陆续入市，包括北京泰禾·金府大院、泰禾·西府大院、泰禾·北京公馆新品，以及上海、深圳、郑州、济南等多个城市也有多个新盘亮相或加仓销售。

在2019年的最后两个月，上述项目的入市，将对泰禾全年业绩形成新的助力。而从长远看来，经历一段时间的阵痛后，黄其森也为泰禾制定了一个新的理想，“要把泰禾最终打造成一个华为、阿里这样伟大的企业，能够成为地产第一品牌。”

无论是经营层面，还是管理层面，泰禾的改变正在发生。

（转载自AI财经社）