华夏幸福：有100个招商局长的地产商

环京楼市调控一年来，华夏幸福的房地产收入增速大幅下滑。（东方IC/图）

（本文首发于2018年4月12日《南方周末》）

地产+招商引资，是华夏幸福的两条腿。但这个模式，能否在环京楼市严调控的现实中生存？

2018年3、4月份，A股上市企业进入披露年报季，华夏幸福基业股份有限公司（600340.SH，下简称华夏幸福）却陷入密集舆论漩涡，随着环京楼市调控的持续加强，关于华夏幸福“资金链紧张”“银行停贷”“卖地求生”的传闻不胫而走。

2018年3月29日，华夏幸福发布2017年年度报告。

报告显示，2017年华夏幸福实现销售额1522.12亿元，同比增长26.50%，归属上市公司股东净利润87.81亿元。这样的业绩虽不能与“宇宙第一房企”五六

千亿的销售额相提并论，但也足以跻身十大房企之列。

年报显示，其两大主业为房地产开发和产业发展服务，其中房地产收入占比48.79%，与上年相比增速为-18.22%，而产业发展服务收入占比38.93%，与上年相比增速达110.41%。两大主业泾渭分明的增长趋势，反映了这家环京第一地产公司的真实现状。

“华夏幸福有两个挣钱的买卖，一个是产业新城，一个是房地产，但本质上他们属于产业园区开发运营商。”华夏幸福总裁孟惊接受了南方周末记者采访，并阐释了华夏幸福的商业模式。

据2017年年报，两项业务中，房地产开发为公司带来的毛利率为22.27%，提供了四成的利润，产业发展服务的毛利率为92.25%，为公司贡献了六成利润，而所谓产业发展服务就是与政府合作开发产业园。

华夏幸福在与政府合作开发产业园中，负责制定园区的定位、规划，并出资建设园区的道路、绿化、管网等基础设施。之后，它还一揽子负责园区的招商引资、产业导入。每落地完成一个项目，政府则需向华夏幸福支付落地投资额45%的费用，以及将来一定比例的税收提计，刨除基建成本，就构成了华夏幸福主要利润来源。

正是项目引进“抽成”与房地产开发两本生意经，浇灌出一家隐形巨无霸。年报显示，2017年，华夏幸福的产业园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额1650.6亿元，同比增长47%；其中，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元。

华夏幸福的崛起表明，在中国，产业发展服务的毛利和扩张速度可以媲美传统房地产开发。地产+招商引资不仅是一门生意，而且还是一个高门槛的大生意。

房地产输血园区

2017年报显示，公司实现销售额1522.12亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额299.12亿元，房地产业务签约销售额1200.51亿元，其他业务（物业、酒店）销售额22.49亿元。

虽然产业园的结