“不再预设销售目标”？ 摸准城镇化脉搏 碧桂园业绩两连跳

2018年3月20日，碧桂园控股有限公司在香港公布2017年度财报。碧桂园董事局主席杨国强（中）、总裁莫斌（左二）、首席财务官伍碧君（右二）、副总裁程光煜（左一）、财务资金中心副总经理左莹（右一）

经历长达十年的黄金期之后，中国房地产市场逻辑正发生多重变革。

“肯定比2017年好，你查查我们过往每年初提出的目标，和最终完成的情况，我现在说目标到时候你会说我蒙你。”言谈间，碧桂园董事局主席杨国强依旧透露出雄心壮志。

一袭深色西装搭配上鲜红的领带，杨国强的出场总是备受瞩目。2018年3月20日，地处香港中环的四季酒店异常热闹，多家上市房企的业绩会也在此连番登场。

作为新晋房地产销售榜上的“状元郎”，碧桂园2017年实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%，合同销售面积则为6066万平方米，同比增长61.9%，两项指标均列房地产行业第一，而合同销售均价约9080元/平方米，则保持着十强房企的最低水平。

这组枯燥的数字也意味着，碧桂园紧跟供给侧改革指导思想，迎接房地产市场从增量逐步转向存量的转变，积极布局谋篇存量市场。

“三农”基因，注定对城镇化情有独钟

今年两会上，李克强总理在政府工作报告中指出，在因城施策分类指导下，过去一年，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。

同时，中央正协同推c进乡村振兴战略，新型城镇化建设步伐加快。

这与碧桂园的发展战略高度契合。2017年合同销售中，来自目标一、二线城市和目标三、四线城市的合同销售，已占该集团销售额的各一半，这对均衡的项目组合反映出碧桂园驾驭不同市场的能力。

作为城镇化的实践者和推动者，早在25年前，碧桂园就推出小城镇项目——“顺德碧桂园”。

“在平原上的农村人口应该集中在一两万人的小镇上居住。”今年两会上，全国政协委员、碧桂园集团董事局主席杨国强在提案中再次力推城镇化。

少时耕田放牛，18岁前没有穿过新衣，而从佛山一家建筑工程公司的建筑工人起步，杨国强所创建的碧桂园带有天然的“三农”基因，注定对城镇化建设情有独钟。

据碧桂园发布的2017年度业绩报告，碧桂园已进入内地220个城市，近58%的销售来源于三四线城市，是中国内地布局最均衡的房企，今后还将重点深耕三四线城市，积极参与国家美丽乡村建设。

碧桂园还落实国家供给侧结构性改革的要求，打造代表中国工匠精神，建设以“好产品、好质量、好环境、好配套、好物业”为核心的“五好房”，提升当地的城市化面貌和老百姓居住幸福感。

长租城市，“让年轻人租得起房”

“年轻的时候也没有房子住，借住在做老师的哥哥家，房子只有3米多宽，2米多长。”2017年12月20日，碧桂园长租公寓品牌发布会致辞时，杨国强忆起租房往事。

买房不再是唯一的选择，这是中国房地产市场逻辑的另一重转变。

“长租公寓”项目应运而生。2017年5月，碧桂园成立长租事业部，以顺应房地产存量时代的发展以及国家“房住不炒”、“租购并举”宏观政策的需要。

同时，“长租公寓”还搭配有金融、物业、商娱、医疗、教育等多维服务资源，满足消费者的多元居住需求，正如杨国强所指出，“让年轻人租得起房”。

未来三年，碧桂园计划发展100万套长租公寓，以成为“最好的长租公寓资产管理商和运营服务商”。其间，碧桂园将在北上广深以及武汉、厦门等重点城市筹备项目，推出长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。

据悉，该项目在建房间已达2963间，已获取项目的总房间数超过8000间。2018年，预计实现多个城市、多个项目同时开业。未来，碧桂园还计划发展“长租城市”，每个项目的规模都在两万间以上。

业内，长租公寓如何盈利是公认难题。租赁项目通常占用资金量大，投资回收周期长，收益分散，这对于任何一家房企而言都是严峻的考验。

但作为长租领域的后来者，碧桂园已获得来自银行和证券市场的数千亿资金支持。2018年2月，碧桂园获批发行总额度100亿元、国内最大的长租公寓储架发行类REITs产品，这将有助于碧桂园规避盈利难题。

据介绍，长租公寓还将为物业运营增加客户流量。当前，碧桂园已覆盖国内超过240个城市，服务约100万户业主的物业运营公司，也将为长租公寓提供优质物业服务，这也将促进中国房地产产业链走上日益完善的良性发展轨道。

近日，碧桂园还发布公告，建议分拆集团物业管理业务及以介绍方式于香港联交所主板独立上市。报告期内，碧桂园物业管理收入约为人民币26.6亿元，同比增长36%，经营利润约为人民币4.9亿元，同比增长20.0%。

为物业服务提升增值空间，碧桂园还推出自有零售品牌“凤凰优选”——在社区提供近千种食品等日常消费品，满足业主“常用、量大、健康、科学、原产地、无污染、口感好、高性价”等多元需求。

SSGF体系，见证“中国速度”

近年来，“中国速度”一直备受世界瞩目。速度的背后，离不开大批“给力”的中国企业。

“碧桂园速度”，既得益于超前的战略布局和发展模式，更离不开科技与管理层面的双重创新。

强化“盖房子的看家本领”，碧桂园2016年底开始力推自主研发的SSGF工业化建造体系，采用预制墙板、自愈合防水、自升式爬架、铝膜等二十余项核心建造技术，达到“快速度、高效益、精品质、益环保”的效果。

截至2017年末，碧桂园已在47个区域111个项目推广使用SSGF体系，并取得良好的工程效益：以30层高层洋房为例，推行SSGF后，开工至交付的基准周期由25.1个月缩短至15.8个月，节省约9.3个月。

总之，SSGF体系能够使完工速度快，节省利息成本，加快资金周转，直接提高净资产收益率，并有效地解决渗漏等传统建造方式中的顽疾。

无疑，在当前宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下，SSGF体系有力地支撑了碧桂园的积极扩张战略，加强了自身“造血”功能。

据碧桂园发布的2017年度业绩报告，碧桂园销售楼款已实现现金回款约5003.3亿元，扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后，实现经营性净现金流240.8亿元，继2016年后连续第二年回正。

SSGF体系还支持“全天候工地开放”，这对于业主而言，更是实惠多多。

“在其他楼盘买房一般就是看样板房，不过在碧桂园可以看到实体楼，而且还可以看我买的那一套，刮风下雨都可以去看。”茶山碧桂园业主刘女士说，“看过工地再买房更让人放心。”

节能从建筑开始，已成为社会各界普遍的环保共识。仅抹灰施工环节，SSGF体系就可节能环保90%以上。

以2016年为例，如果新开工房屋都采用SSGF工业化建造体系，可减少相当于全球航空业二氧化碳的总排放量，减少数以亿吨计的装修垃圾，节约70万人的年用水，节约相当于2倍上海面积的森林，5倍珠江的排沙量。

SSGF建筑工艺的创新，让碧桂园的市场版图扩张“更省，更快，更安全”。

“2018年碧桂园不会设定具体的销售目标。”2017年业绩发布会上，碧桂园控股有限公司总裁及执行董事莫斌透露，碧桂园还将在多元化布局的基础上实现高质量增长。