南海农地入市试点：原来是出租，现在是拍卖

南海试点的第一块招拍挂出让的农村集体建设用地上，一座幼儿园即将建成。（南方周末记者 黄金萍/图）

在规划和用途管制下农村集体土地直接入市的改革，正在全国15个试点地区破冰。

广东南海大沥镇，一位立志办幼儿园的企业家在试点启动后，退掉了租约，重新通过招拍挂拍得农村集体经营性建设用地30年使用权，并顺利拿到了银行抵押贷款。而出让土地的村集体，则算起了与过去出租土地办厂完全不同的经济账。

同一块地，同样是30年的使用权，陈亮峰在一年里拍了两次。一次是“出租”，一次是“出让”，一字之差，使他的投资计划从4000万元人民币追加为1.8亿。

一年前，这位从澳洲留学返乡创业的年轻人做梦都没想到，自己很有可能成为中国拿到农村集体经营性建设用地的使用权，并用来开办民办幼儿园的第一人。

2015年2月，佛山市南海区被纳入国务院划定的33个农村土地改革试点区县。2016年6月3日，中国银监会、国土资源部联合发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》，在佛山南海等全国15个区县试点农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款。

过去，由于很难获得银行抵押贷款，农村集体经营性建设用地直接入市，多采用出租方式。

2015年12月底，南海区首宗按改革试点政策执行的大坦地块，在区公共资源交易中心正式挂牌。随后，“第一挂”项目顺利成交，陈亮峰拍下了这块规划用途为科教用地的地块，面积28.93亩，成交总价5786万元。

租地

从上世纪90年代初开始，南海区村组两级集体经济组织以兴办乡镇企业名义申请用地，办理土地使用权证，然后将土地出租给企业投资建设，被称为“南海模式”。

2016年6月27日上午，陈亮峰刚刚拿到广东佛山市南海区教育局“布鲁森（国际）实验幼儿园”的命名批复。此时，距离他办公室门外约30米外的工地上，印着“佛山市大沥镇北海幼儿园项目”字样的主体建筑，即将封顶。

他的办公室墙壁上挂着一排幼儿园的效果图，“本来规划设计都做好了，建筑方案都出了很多个，最后浪费了四五十万元的设计费，重新来。”陈亮峰的一位同事对南方周末记者抱怨说。

陈亮峰是南海区大沥镇人，高中毕业后去澳洲留学，回国后先在父亲的工厂工作，随后工厂所在地、大沥镇太平村牌坊一带土地被征收为国有，招拍挂之后盖起了楼盘。父亲给了他两个选择，要么转行，要么再找一块地继续办厂。

他选择了转行幼教。尽管没有任何经验，陈亮峰理想中的幼儿园不是租几层楼办学，而应该有更开阔的户外活动场地，不能指望拿到国有土地，他转向了农村土地。在距离太平村牌坊约一公里的北海股份合作经济社，也是村民们日常所说的北海村，有一块地。

2015年3月20日，佛山市南海区大沥镇公共资源交易中心挂出一则《大沥镇太平北海村大坦土地租赁竞投公告》，1.57万平方米的土地出租30年，交易底价为14.5元／月·平方米。

为了保障集体建设用地流转过程的透明化和公开化，防止“村官”对农村集体资