叶檀：不妨把公积金中心改造成住房保障型金融机构

*政府加强廉租房建设的支持力度大方向没有错，错在试图借商业银行之手提供公共产品。*

    我们不应怀疑政府稳定房价的决心，但是如果找不准政策的着力点，政府不仅将继续面对调控变空调以及民意的压力，还将给房地产市场带来极大的后遗症。
    两则新闻一正一反，反映出房地产市场的复杂性：一是市场已经讨论得沸沸扬扬的央行与银监会9月27日联合发布的房贷新政，二是国家统计局发布的发展回顾系列报告之五，引用商务部对600种商品市场供求排队分析调查的结果，长时间在市场上供不应求的商品已经消失。财经评论人士曹仁超断言，商品房也许是惟一供不应求的商品。
    对于此次的房贷新政，人们关注的是二次置业贷款首付比例，利率在标准利率基础上上调10%对房价的影响，以及靠银行的惩罚性信贷措施整治开发商囤地捂盘是否有效。一句话，即新政能否摧抑房价，多数人倾向于认为，以往的房贷紧缩政策不成功是因为力度不够大，而不是政策本身偏离了经济规律，是谓新政期待效应，不足为奇。
    正因为被房价问题遮蔽了视线，人们忽视了此次新政有个明显的矛盾之处，使改制后的商业银行在市场性的赢利目标与保障目标之间左右为难。就像以往我们寄希望于信贷拯救效率低下的国企，现在，我们希望于信贷拯救房地产行业于泡沫泥潭。
    据《财经》记者从银监会了解，新的房地产信贷政策框架主要包括两个方面：首先是配合有关部门进一步规范商品房金融市场；其次是加大对保障性住房建设的金融支持力度。房地产贷款被赋予了规范房地产市场与加大保障型住房的金融支持力度的双重职能，贷款最重要的赢利性被刻意回避了。但谁能忘得了贷款的真正功能？贷款的逐利动机是促使金融资源被配置到最能带来回报的项目上的保证，赢利能力是银行改制的主要目标之一。
    要兼顾金融的保障与赢利双重职能，按照一些国家较大的房地产市场的经验，房贷市场大致可以分成两块：一块是由政府信用隐性担保的保障性房贷市场，满足中低收入阶层的购房优惠贷款以及开发廉租房与经济适用房的开发企业的贷款需求。由于保障型住房具有公共产品性质，因此其主要出发点并非商业利润，与通常企业的赢利本性矛盾，政府不得不提供隐性担保，或者由公共财政对贷款机构进行补贴，或者对开发廉租房的企业进行减税等补贴。另一块就是商品房贷市场，贷款比例、数额与利率由开发商与银行自行商定，政府不会多加干涉，只是在必要的时候调整基准利率，以价格手段向交易各方发出信号。
    央行与银监会的房贷新政事实上让商业银行部分地承担起保障型住房的房贷责任，这是房价巨大压力之下的产物，与商业银行的逐利本性背道而驰。据报道，央行、银监会曾与财政部商谈，建议给予银行一些税收、风险补偿方面的特殊政策，以提高银行对廉租房等保障性住房贷款的支持力度，但财政部对此似乎并未作出积极反应。央行与银监会显然是希望财政部对于保障性住房这一公共产品进行隐性担保，他们也意识到了新政让商业银行成为行政与市场夹缝中的蝙蝠，银行从本性上当然不愿成为蝙蝠侠。
    一个错误不能为另一个错误正名，房价高企无法证明商业银行与政策性保障性银行混为一谈的正确。我们已经并且还将继续看到上有政策下有对策的最新翻版。比如，银行与贷款者之间形成攻守同盟，订立阴阳合同提高购房者的贷款比例，或者通过中低额度的消费信贷与装修贷款等方式来弥补房贷上损失的收益。商业银行将通过大量发放赢利的商业信贷，或者变相提高保障性信贷的利率、减少发放量，最终达成市场价格与收益的均衡。
    政府加强廉租房建设的支持力度大方向没有错，错在试图借商业银行之手提供公共产品，犯了公共产品与商业产品不分的技术性错误。
    完全有更合理的兼顾各方利益的办法达到增加保障型住房供给的目标，最便捷的办法是将公积金管理机构划拨给央行，改造为保障性房贷金融机构，将用于廉租房建设的土地收益、公积金以及政府给予廉租房的财政支付等集中管理，政府对该金融机构实行税收等优惠政策，面向所有中低收入人群发放购房优惠利率贷款，向廉租房建设者提供低息贷款。而央行、银监会、证监会等部门正在研究的建立房地产信托投资基金，不失为重要的补充手段。
    如此一来，住房公共产品的信贷来源可以得到制度性保障，商业银行不必在多重目标之间苦苦挣扎，而政府的管理考核也更为清晰，民众得到实惠，公积金管理中心效率低下的积弊可望得到改观，改制成本亦可降到最低。何乐而不为？
    （作者为经济评论家）