中国最贵“钉子户” 百万造价农民房补偿逾千万

两位老人在即将拆除的家门前合影，过去这里是他们休闲娱乐的地方        黄宇/图

这座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上        黄宇/图

    站在深圳地王大厦第69层的观光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标——高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。
    一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于要在这几天彻底消失。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。
    这幢农民房建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米，1997年时的建造成本120万元，补偿价翻了十番。有人认为这是物权法下保障私人物权的胜利，有人认为这是滥用权利的漫天要价。

“卖我的东西，却不让我知道”
    蔡珠祥、张好莲和村里的多数家庭一样，1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房。120万元的建造费用，有相当一部分是向同村人借的。此后，每月一万多元的租金成了这个家庭的主要收入。
    与其他村民不同的是，蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，却失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。
    2005年11月11日，蔡珠祥从《深圳特区报》看到了政府核发蔡屋围金融中心区改造项目《房屋拆迁许可证》的公告。村里一片哗然。此时村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋围集团公司董事长蔡洪亮和京基公司签了房地产开发合同，近4.6万平方米土地（包括宅基地）已全部被卖掉。
    蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”在村人看来，这也是刺激蔡珠祥向“钉子户”一路狂奔的首因。
    蔡洪亮在接受南方周末记者采访时解释：“这涉及到城市规划大局，不可能一个一个商量好再去签。一定要把大局定好了，再一个个和村民去商量。”
    拆迁方京基公司提出的拆迁安置补偿方案是可以按“一比一”选择回迁，其中的120平方米可以现房安置，现房安置可补偿6500元/平方米。此时，蔡屋围一带的二手物业每平方米均超过万元。村人和蔡珠祥一样，都认为补偿不公。

僵持与妥协
    双方一直僵持。直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。
    村里的退休老干部蔡柏荣向市长报告“四个不通”造成了拆迁难：其一是法理不通，卖村民的祖宅和集体资产，村民事先却不知道；其二是保障不通，开发商的回迁承诺能不能实现没有保障；其三是价格不够公平，周围的房价那么高，给村民的补偿太低；第四是布局不通，给村民的回迁房结构设计、布局都有问题。
    政府与开发商接受这一意见。2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策”。只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元，深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。并且过渡期将月租金从25元/平方米提高到30元/平方米。如未在规定期内签下拆迁协议，将不再享受上述优惠政府，并严格执行裁决结果。
    村民担心回迁房烂尾，深圳市政府就要求京基公司将4.5亿元存入深圳市国土局专用监管账户，在国土局监督下使用。蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以政府公文的形式向每家每户作出承诺：“如果该项目回迁房出现烂尾，（罗湖）区政府负责组织建设回迁安置房。”
    村民担忧回迁房布局设计，政府就充许回迁村民公选自己的监管小组，监控开发商建造回迁房的布局与质量问题。后该民选监管小组有八次监督开发商修改了回迁房设计图纸。
    政府的努力、开发商的妥协，使大多数村民改变了主意。到2006年10月23日，蔡屋围386户业主中，已有95％以上签订了拆迁补偿安置协议，未签订协议的有16户。
    其中蔡珠祥、张莲好夫妇不愿签的原因是：“我没有村里的股权，只有这块宅基地。如果房子得不到公平补偿，那拆了就拆了，我什么都没有了。”他要求按1.2万/平方米进行现金补偿，遭到了京基公司的拒绝。
    京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。“评估时，他们连屋都没进。评估后，他们说，按公司的补偿，可以每平方米给6500元，否则强制拆迁后只按评估价补偿。还不算阳台和花园的面积。”蔡珠祥称，这进一步激怒了他。
    此后，开发商作了让步，把补偿价提至9000元/平方米。但蔡珠祥、张莲好夫妇还是不同意。
    京基公司诉至国土局。2007年3月22日，国土局裁决：在裁决书生效后20天内搬出房子。
    蔡珠祥几下就把裁决书撕了。消了气后，他又把这些纸张粘了起来，“要相信法律”。

阳光下的拆迁
    “那时我们已经作好了誓死不搬的准备。”蔡珠祥说，他和妻儿，准备死守空楼。
    同是3月，重庆“最牛钉子户”事件爆发。“重庆的事最早是从网上看到的，我们也想学他们，叫人帮忙写了篇文章发到网上。”蔡珠祥坦言。
    3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名在奥一网上发帖《南方第一高楼之征地拆迁令我感到弱势》。立即引来媒体对“钉子户”新一轮的关注。因为蔡珠祥是香港居民，香港大小媒体更是蜂拥而至。
    深圳市政府甚感压力。4月13日，深圳市政府在线发布了《蔡屋围金融中心改造项目依法拆迁情况》的新闻通稿。表态称：“我办（拆迁办）希望拆迁当事人在法律规定的框架内，参照其他已签订协议的几百户业主的补偿标准，充分进行沟通协商，力争达成一致。若最终仍达不成协议，只能循法律途径解决，以维护已签订补偿安置协议的绝大多数被拆迁人的利益。”
    蔡珠祥则把刚在3月15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”但让他困惑的是：“物权法没有对公共利益作出详细规定。结果，在蔡屋围拆迁中，他们说，建金融中心是公共利益，个人利益要让步。但我认为，建金融中心就是商业利益，一定要给我合理补偿才行。”
    也在这一期间，深圳房价不断飙升，蔡屋围周边房价已涨至2万元/平方米左右。蔡珠祥、张莲好夫妇提出，由于周边房价上涨，补偿应在1.8万元/平方米。网友惊呼，按这一要价，开发商补偿款将达1400万元！蔡珠祥理直气壮：“我买的不只是房子，更是房产宅基地的永久使用权，是深圳最金贵的地段，物权法可以支持我的理由。”
    传媒的报道也变得更细致入微，蔡氏小楼周围有人恶意洒尿或者恐吓，还有人偷走小楼必经之路上的88个窨井盖等等，都能随时见诸报章。拆迁方的一位负责人笑称：“你看，这是阳光下的拆迁。”

天价协议的达成
    各方没有丧失对法律的耐心。
    5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。
    6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。
    蔡珠祥在诉状中称，按6500元/平方米的方案，市场价已涨至2.5万元平方米，买不到原来三分之一的房子，是极不公平合理的。
    这场官司蔡珠祥没有胜诉。相反，8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大”。“那时，我听说有村干部准备了上百个盒饭（意味着有上百人参与），要对我的房子强制拆迁。”蔡珠祥回忆。
    但很不凑巧，8月18日，国土部要求各地禁止行政命令强制拆迁。
    对蔡氏小楼强制拆迁一事就没了下文，其时包括蔡珠祥尚有三户钉子在工地中。形势开始反转，“物权法将要实施，谁敢拍板强拆这里？他们的钱还押着，除了要付利息，每月还要给其他拆迁户补贴租房费数十万。越拖对他们越不利。”蔡珠祥说。
    9月21日，罗湖区法院和拆迁双方调解了四次。当晚七点，双方签下了那份天价拆迁补偿协议。9月22日，一千两百余万元补偿款打入蔡家账上。9月29日，蔡珠祥在《感谢信》中写道：“一年过去了。在这一年里，我非常感谢境内外的各界媒体、热心人士和网友支持，感谢国家法律逐步完善，也感谢深圳市政府、市人大重视。”
    网上有人称他为刁民，有人认为这样的天价赔偿会阻碍城市建设。蔡珠祥辩解：“我认为，我所做的，只会让政府在以后的拆迁中做得更规范，更好地保护各方的利益。”
    同在蔡屋围拆迁区，另两幢“钉子户”，至今还没得到补偿，双方仍在谈判。

权利会否被滥用
    “蔡屋围金融中心”两户尚未拆迁的“钉子户”继续影响着深圳市的“华尔街计划”。
    事实上，深圳的土地越来越少，城中村正在成为政府发展城区的重要资源。但要“改造城中村”，就绕不开这样的不愿拆迁者。
    据深圳市国土局4月份统计，深圳35.8万原住民差不多一人“种”下了一幢房子——城中村自建房共有35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米。在城中村改造中，只要出现一个蔡珠祥，就够地方政府忙乎了。
    罗湖区委宣传部在给南方周末记者的回函中称：“其他城中村和公共服务设施的改造与它有着千差万别的不可比因素。因属个案，个案有个案的做法，它对其他的改造拆迁没有普遍性和可以借鉴的意义。”
    已经对物权法颇为熟络的蔡珠祥说：“建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。但如果是像建地铁、政府机构这样涉及公共利益的项目，根据物权法个人利益要服从公共利益。所以不用担心遵守物权法会增加城市公共建设的成本。”
    如何防止地方政府主开发商可能滥用“公共利益”侵犯私人物权，或者个人滥用“私人利益”妨碍公共利益，是此间关注的焦点。深圳律师张茂荣律师认为，为防止权利滥用，开发商与地方政府应全面改变原来简单、粗暴的拆迁方式，“为什么非要等到钉子户出现后才给予高额补偿？政府的补偿标准为什么对于钉子户就失效了？这不是明摆着鼓励全体拆迁户去做‘生命不息、战斗不止’的钉子户吗？”
    而蔡珠祥，在拿到千余万元拆迁补偿后，去买了几套房。夫妻俩、儿子各住一套，剩下的出租，作为生活来源。他的儿子仍无业。
    （南方都市报记者梁永建、李斌、唐洁对本文亦有帮助）