为中国城市化“号脉”

只有中国的城市化进程才可以诞生万达，他的伺机而动，顺势而为；中国城市化，也只诞生了一个万达，他的顺势而为和逆向思维，他的流俗与特立。万达奇迹如何拆解？他的规模，他的速度，他的现金流，他的政商关系。

◆ 万达转型次次踩在节点上，是运气还是前瞻？回答可以多样，有一点王健林颇为信奉：“做企业一定要顺应国家建设方向，借国家发展之势才能事半功倍。”

◆ 万达独具特色的“订单地产”和“城市综合体”商业模式，号准了时代的脉搏——应中国城市化而生，也在推动着中国城市化的发展。

研究国家政策的人很多，但研究完勇于付诸实践的人却不多。

王健林属于那些敢想敢干的少数。

从集体企业到股份制改制，从区域性房企到跨国企业；从旧城改造到住宅产业，从住宅到商业地产再到文化旅游，王健林领导下的万达集团处处准确把握国家政策机遇，并以超越政策的前瞻性获得时代丰厚的经济回报。

26年间，万达从一家地方性企业，一跃成为国际知名企业。它的每一步都在牵动媒体神经，哪怕是注资一支球队。

“做企业一定要顺应国家建设方向，借国家发展之势才能事半功倍。”万达集团董事长王健林曾如此总结成功经验。

第一桶金：旧城改造

至今，很多人依旧惊讶，万达的起家会如此奇特。

1988年，刚刚响应完国家“百万大裁军”号召的王健林决定接手濒临破产的大连西岗住宅开发公司，即大连万达集团股份有限公司的前身。中国商界就此印上了“王健林”三个字。

彼时，国家经济改革的重点从农村转到城市，国家调整了设市标准和设县标准，人口管制政策也开始松动。最主要表现在，城区面积迅速扩张，人口成倍增长，旧有城市各项设施如道路、住宅及各种管线断面等已不适应城市的发展。

改造旧城成为城市规划者的选项之一，大连亦不例外。王健林投身住宅地产，选择的就是旧城改造——大连市西岗区北京街旧城改造项目。

所有成功商人都有其传奇之处，王健林的商业敏感在于，二十多年前就对政策、市民生活需求开始了准确把握。

当时，公司测算北京街棚户区的开发成本是一平米1200元，而大连最贵的房子只卖一平米1100元，许多人看到这个项目望而却步。但王健林不仅做了，而且还在旧城改造中进行了项目创新——暗厅改成明厅，安铝合金窗，装防盗门，每户配洗手间。

“这些现在看起来似乎很平常的改动，在当时可是要冒很大风险的。那个时候，只有局级干部的住房才可以配备洗手间，因为这个，我还差点被纪委调查。”王健林回忆道。

最终，这个人人避之不及的项目让王健林收获了人生的第一桶金。当时八百多套房子全部卖完，而且每平米均价卖到1580元，创造大连市的房价纪录。

万达就此成为全国首家做旧城改造的企业。作为吃螃蟹的第一家企业，万达为自己也为同行趟出一条发展道路。

“只在家门口不叫汉子”

万达显然不满偏居一隅。

“发展才是硬道理，”1992年，一位身材矮小的老人邓小平对周边的人说，“改革开放胆子要大一些，抓住时机、发展自己，关键是发展经济。”

那些来自南国的声音甚至被认为是一个历史的转折点。同年10月，中共十四大确立，中国经济体制的改革目标是建立社会主义市场经济体制。

也就是这年，万达踩准国家宏观政策的节点，成为东北三省首批5家股份制试点企业之一；1992年年8月8日，万达集团宣布成立。彼时，万达虽然占大连房地产25%的市场份额，但“留在大连，可以生活得很好，但永远都是一家地方性的企业”。

和邓小平选择南下深圳一样，王健林也嗅出了中国房地产市场巨大的机遇，也让他看到了南下的前景。此前，国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署等，住房制度改革步伐加快。

“看准了就要去干”，1993年万达决定南下扩张。

王健林在杨澜访谈录中坦承，起初还有过被骗几千万的经历。在2011年中国科学院研究生院演讲时，王健林提起了最初闯荡广东的经历：那时北方人哪敢去广东，话都听不懂，去了以后，人家觉得土老冒来了。“但是我觉得一定要走出去，只在家门口不叫汉子。”

1993年5月，万达赴广州番禺开发侨宫苑小区。王健林说，尽管在广州第一次开发没有赚多少钱，但是锻炼了勇气。一个北方的企业，可以到当时改革开放前沿，市场化程度相对较高的地区搞项目，还能赚钱，说明这事可以做，不是很难的事情。

该项目的成功，极大地鼓励了万达走出去的勇气。1998年始，万达先后到成都、长春等多个城市，全面开始了扩张之路。如今，万达的项目已遍及全国九十余城。

进军商业地产“不是赌博”

回望1990年代末期的万达，制造业、药业、酒业、足球、地产等多领域经营多点开花，但多元化的发展模式带来主线不清的弊端。

1998年万达曾委托调查公司做了一次消费品市场调查，在“品牌产品属性认知度”一项，万达的认知度很低，因为经营项目太多，人们不知道万达到底是干什么的。这使王健林和他的团队重新思索万达的发展方向。

思索的结果是，万达决定卖掉除地产以外的所有经营项目。

这和中国城市化进程直接相关。2000年，中国城镇人口已接近4.56亿，城市化水平提高到36%。经过十多年的发展，在珠三角、长三角、京津冀、辽中南形成了以4个特大城市为中心、大中小城市和小城镇协调发展的城市群，在山东半岛、闽南沿海、豫中、成渝、湘中、关中、武汉等经济较为发达地区也分别出现了较为密集的城市连绵区。

万达敏锐地认识到住宅地产的发展瓶颈。王健林这样描述，“住宅地区发展到最后，是空的，只留下几千人，什么都没有。”

据统计，发达国家的GDP增长，70%以上是由商业服务业提供的，中国未来经济的增长也有赖于以商业服务业为代表的第三产业的发展，有赖于国内消费市场的启动。

于是，在世纪之交，万达主动开启了向商业地产的战略转型。后来的事实正如王健林所说，“时间证明我们进入不动产领域或者商业地产领域，我们做对了。”

尽管内部压力重重，但王健林顶住压力，告诉反对者：中国的零售业远远不能和发达国家相比，随着WTO的到来，本土的零售业将受到强有力的冲击，长痛不如短痛，趁着形势不错及时撤出，将所有精力投入到一个稳定长期的领域中去，才是企业最终的发展之路。

相比其它地产商，万达可能最具有城市运营战略眼光，懂得如何将房地产开发与社会发展、城市定位完美结合。其独具特色的“订单地产”和“城市综合体”商业模式，号准了时代的脉搏，应中国城市化而生，也在推动着中国城市化的发展。万达每到一地，都会为当地带来一个新的经济区域热点——贡献大量税收、就业岗位，并为市民提供了消费、休闲的好去处。

回想起转型之时几乎一面倒的质疑声，王健林说道，“进军商业地产实际上这是对的。这不是赌博，是一种对企业发展的一种前瞻性的分析和战略决策。”

文化产业迎来最好时期

和每次转型一样，万达进军文化产业的消息一出，同样迎来一片质疑之声——“烧钱”、“土豪”等字眼成为网友吐槽的关键词。

不过，在王健林眼中，这却是难得的机遇——“中国的文化产业迎来了建国60年以来最好的时期”。

万达转向文化旅游的大背景是中央政府对文化产业的重视。2011年十七届六中全会上提出，中国文化要大发展，并把文化作为支柱产业来发展。经历过中国城市建设黄金十年的洗礼之后，中国居民的物质生活有了质的飞跃，人们在满足基本的温饱、生活需要之后，开始迎来更高层面的文化旅游消费热潮。

“文化产业从来没有像今天这样得到政府和社会的重视。”王健林说。“中央提出文化产业要占GDP5%以上，2010年-2015年文化产业翻一番，2015年-2020年再翻一番。目标就是希望在2020年，中国文化产业在GDP的比重占8%-10%。国家为此出台了很多的政策。比如货币资金的支持，上市融资的支持，降低税收——现在文化企业的营业税降低了，从5% 到3%，由营业税改为增值税等等，还有一系列的配套支持，我想这就是大环境给我们创造了可能。”

大环境确实创造了诸多可能。以电影票房为例，中国电影票房屡创新高。王健林曾这样介绍，万达在广州开了一个电影院，位置还不是特别好。2010年底开业，2011年收入7000万，只有9个厅，这创造了世界纪录。

如今，万达文化产业集团已成为中国最大文化企业，2013年收入255亿元，经营范围涉及电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多个行业。在收购美国AMC影院和英国圣汐游艇公司后，万达正式开启了国际化的征程。

2014年3月，杨澜在专访王健林之时，如此问这位中国首富，“万达四次转型次次都踩在节点上，是运气还是前瞻？”王健林坦言，“说前瞻，太过伟大；说运气，又不能回回都有好运气。我觉得应该是两方面结合，就是我们自己老是处在一种如履薄冰的心态下。”