城市综合体：满足多样生活的一种方式

万达把购物、消费、电影等一系列商业活动和房地产开发组合在一起，在许多城市取得了成功，它是一个先行者。特别是在改革开放以来，城市的商业设施无法满足人民的需要，万达所做的工作很有价值。类似“城市综合体”、“万达茂”这类商业文化，在美国也有这样商业跟旅游消费结合在一起的形式。

在1960年以后，尤其是美国，城市创造收入比较快，出现了“郊区蔓延”的现象，在美国这种社会制度下，政府很难照顾到郊区的生活以及经济社会活动，所以，在郊区出现了比较多的沿着高速公路建成的购物中心。

在欧洲也是这样，由于高速公路的发展，汽车的拥有量快速增加，城市中心交通拥堵，使得私人汽车进城购物比较困难，因此在大概1970年代以后，沿着高速公路出现了一些商业中心。

我们也知道，在欧洲，郊区的商业中心和城市中心的传统商业中心之间曾经发生过比较大的社会讨论。欧洲已注视到传统的城市中心本身对这个地区的重要性，所以欧洲也采取了很多的行动，比如改善城市中心、发展公共交通、限制不必要的私家车进入城市中心区，来改善城市中心的交通和购物环境。这样，逐渐出现了两种并存的状况，即郊区有超级购物中心（shopping mall），城市中心则出现了步行街，购物条件和环境条件有了很大改善。

美国的情况也差不多。历史上美国的移民大多数来自欧洲，所以在美国也出现了所谓的新城市主义等，来推动城镇中心和城镇的复兴。

我们国家的情况和欧洲有一点差别。1990年以后，我国家城镇化速度越来越快，出现了好多新区、新城，一些商业综合体在城市的外围慢慢形成，来带动这些新区、新城的发展。这从长三角、珠三角都可以看到。但是，我国社会各界特别看重社会福利保障，特别是中小学教育、文化设施等等，我们现在称之为基本公共服务，但是商业地产的开发行为很难涉及这些文化教育、公共服务，那些商业中心主要还是以商业购物中心为主。这和美国的情况有一点类似，也跟欧洲高速公路外围形成的商业中心情况差不多。

万达“城市综合体”迎合时尚文化的追求，形成了新的商业模式。这种靠文化产业带动住宅、房地产事业发展的模式，在国内有成功的，也有失败的。比如上海的新天地，中间是文化消费，外围形成一些住宅、地产。它的好处在于，对所在地区周边的社会文化生态要进行观察，对人们的需求要准确地把握，才能让这种模式取得成功。但是反过来说，这种模式也不能简单模仿，并不是搁到任何一个地方都能生根发芽的。

“城市综合体”最早是1960年从伦敦开始出现。在伦敦金融中心附近形成了一个所谓的“综合体”，它把教育、文化设施、博物馆、文化中心、学校跟居住、商业购物组合在一起。但是这种商业综合体，在伦敦当时也引起了很大的争议和讨论，因为城市生活具有多样性，人们觉得城市生活不是只有这么一种状态。

城市是一个高度多样化的经济社会的综合体。简单地按照功能把城市分为居住、工业、休闲、交通，这是不合适的，因为它很难面对复杂的社会需要。购物行为也是如此，靠某种单一的购物行为满足所有的需要很难，甚至于满足基本的需求都有困难。

商业地产只是城市生活的一部分。“城市综合体”是一种商业地产行为。商业行为本身的变化是很快的，“城市综合体”只是一种形态。商业行为本身也带有很大的复杂性、多样性，所以它和特定地区和特定条件也有关联。万达可以说具有唯一性，但也不是所有地区都合适。

万达的几代产品是万达针对不同需求研制的产品形式。这种商业形式本身已经注意到了城市居住生活和购物消费之间，或者文化和人的交流之间存在的某种联系。比如，购买一个房子，你会关心周边有没有自己所需要的配套设施。反过来说，有了商业等配套设施，是否就符合居住，这又是另一个关系。我相信人到城市里来，不仅是购物。我们所理解的城市是一个经济社会活动的综合体，人在城市里生活，就因为城市提供了复杂和多元的可能性。

(淼也、余勤采访整理）