宁波鄞州造城记 水稻田上的城市中心

◆ 进退两难的万达，把第三代城市综合体落在了宁波鄞州的水稻田上，从此，“一座万达广场，一个城市中心”，遍地开花的万达成为参与推进中国城市化的重要引擎。

经历了长春和沈阳的波折，万达一度没有退路。

“在这种环境下，我确实犹豫过，犹豫过多次。”十年后，王健林在央视《开讲啦》坦言，当时他给自己——也是给团队的目标是，做到2005年底，做满五年，“咱们还是这么跟头把式的，咱们就撤！”

这次演讲主题是：“再坚持一会儿”。

王健林最终坚持到了今天。

他迈进了宁波郊区的水稻田，这一步，不仅让万达站稳了脚跟，并吹响了向全国进军的号角。现在遍布全国的万达广场，正始于此。

“你看，我可以改变城市的面貌，树立新的地标，带来上万人的就业机会，创造数千万的税收。”王健林说。

水稻田上造城

王健林用铅笔亲自设计了第三代城市综合体的雏形——一座集万达广场、酒店、住宅、写字楼于一体的“城中之城”。

以室内商业步行街为核心打造万达广场，集聚购物、餐饮、娱乐功能，只租不卖；拉回住宅地产的住宅、写字楼，只卖不租，保证资金回流。

总而言之，万达城市综合体不但卖房子，还是房东。用王健林的话说，“2006年，我好像终于明白了什么是商业地产。”

第三代城市综合体第一个产品，落在了鄞州——原本的宁波郊区。

宁波市鄞州区常务副区长沈权证实，在雅戈尔集团股份有限公司董事长李如成劝说下，王健林决定来宁波一试。当时负责接待的时任鄞州区副区长毛宏芳（现任宁波余姚市市委书记）希望万达能建在鄞州区。

2004年，王健林看到的鄞州还是一片水稻田，除了稀疏错落的房子，“荒无人烟”。现任余姚万达广场成本副总苗善嘉2004年来宁波分公司应聘成本部安装工程师，差点找不到地方。

民谚说，无宁不成市。宁波商业气氛浓厚，但那时的“市”亟需扩容，建设城市副中心的责任，落在了郊区的鄞州。

鄞州2002年撤县建区，当时已开发了大量的住宅，但夜里一看，灯火稀少，就缺一个核心商圈。这正好是万达的优势所在，它可以提供一揽子的解决方案。

万达有个更大胆的决定——在城市中心之外，再造一座城。双方一拍即合。

拆了改，改了拆

周其培是地地道道的鄞州人。2004年进入万达宁波分公司前，开了6年出租车，因为太累，才投奔了万达。“大企业，稳定有社保”。8年下来，他感慨：“没想到比开出租车还累。”

周其培刚来公司时，看着在建的万达广场很奇怪，“感觉总是建了拆、拆了改、改了再建，昨天这里还能过，今天就被墙堵住了，明天再走墙没了”。

当时的成本部安装工程师苗善嘉有着更深刻的感受。

空调、消防、强电、给排水、市政管道、电梯设备的建造成本和施工控制这些活，她在之前的公司已经干了16年，来了万达，她却差点应付不了，“变化太多”。

那时万达百货还没有成立，鄞州万达需要自己寻找合适的百货公司合作。一开始是大洋百货，后来换成现在的银泰百货。这一换，内部结构都得变，做好的活需要拆掉重做，“成本浪费巨大”。

苗善嘉想到了废物重新利用的方法。能够利用的部分就不动，不动就需要衔接，如何衔接起来需要对现场的极度熟悉，她干脆把办公室搬到了现场。不到十平米的办公面积里挤下了四张桌子，其余的空地成了没有办公桌的同事的好去处。坐在办公桌后面，面前的资料没过她的头，“全部都是签证变更，拆了改，改了拆”。

对建设者来说，还有一难：万达速度带来的抢工。他们选择分配到人，负责沃尔玛这个店的是“店长”，整地下室一层的负责人叫“室长”，管室内步行街这条楼道的为“道长”。五六点到现场——晨会——忙一天——晚会，“都没有固定下班时间，那时干劲很足，因为你在探索一个新的东西，虽然不确定，但是一旦干成，成就感是无法形容的”。

抢工持续到了开业的前一晚。打扫室内垃圾、铺红地毯、吹气球、搭主席台，通宵干活的不在少数，“但大家都挺激动”。

2006年12月22日，鄞州四明路前万达广场，鄞州万达店正式开业。数据显示，鄞州万达开业当天吸引了20万人。

苗善嘉指着窗外说，“这么大的广场四周围全是人，你想想得有多少”。周其培也数不清，“那个时候旁边都没有什么小区，人不知都从哪里跑过来的，特别多人”。

“我住万达那儿”

过往连司机都找不着北的水稻田，成了宁波城的南中心。

“万达繁荣了鄞州新城区。”鄞州区常务副区长沈权提供了一组数据：平日每天人流量7万-8万，周末节假日13万-14万。

三轮车司机俞师傅很喜欢来万达附近招徕生意，“如果这块没人，那其他地方就更没人了”，他觉得鄞州万达的发展是新型城市化的表现，“城市化挺好”。

鄞州万达俨然是一座城中之城。坐着三轮自行车绕一圈，需要近20分钟。东侧是万达索菲特酒店，往南走，万达48克拉单身公寓映入眼帘，按着顺时针方向万达住宅区如期而至，680米长的万达广场室内步行街，两层，则是整个建筑群的核心所在。

与万达的距离，成了酒店和房地产商们招揽生意的金字招牌。在住宿网站搜索，勾选“鄞州万达广场商业圈”，会弹出98家酒店。即使是当下的房市寒冬，这里的房价也没有受到多大的影响。

“鄞州万达周边房价从3000多元/㎡，涨到20000多元/㎡，好一点的房子30000元/㎡，与宁波市中心房价持平。”宁波万达商管公司副总章容微说。

“我家住万达”——这样的自我介绍，现在在宁波，是相当自豪的。

王金品一家原本住在今鄞州万达广场往西200米处一座一百多平米的平房，因万达建设拆迁后，搬进了万达广场西南方向300米处的钟盈小区。他家一共分到了五套商品房，除了自住和分给子女们外，还有一套用来出租。

以前，王金品和妻子以种地为生。拆迁后，年过六旬的老两口，生活费主要来源于每个月收缴的房租，“从村民变成城里人，就是不一样啊！”

《东南商报》记者孙美心评价，鄞州万达“填补了鄞州中心区商业的空白”。

以前王金品只有到市中心（海曙区）办事才能顺便购物，距离王家十几分钟脚程的钟公庙街道有供销所，但是东西并不丰富，“和现在的万达广场差远了，现在的日子以前想都不敢想”。

万达脚下的水稻田，曾经是陈柯翰和他的童年伙伴们玩耍的好去处。“一下雨，田沟沟里的水就漫上来了，龙虾啊鱼啊就出来了”。万达广场开业后，这里又留下了年轻人们的欢声笑语。“去里面找一个好吃的店吃吃饭，去ＫＴＶ唱唱歌，再去神采飞扬玩玩游戏，从小到大的娱乐都在这了”。

在余姚万达广场营销副总经理杨涛看来，第三代城市综合体产品是万达生命力最强的一代产品。他将这种模式概括为“万达的大商业”，即持有物业和销售物业双管齐下。从2004年到2014年，这十年，城市综合体完成了从摸索到完善，再到人性化的提升。 

鄞州模式也成为可复制的经典，如雨后春笋般遍地开花，而这十年，城市综合体完成了从摸索到完善，再到人性化的提升。

以宁波为例，2010年，宁波万达江北店开业，万达广场室内步行街从680米缩短为350米，七门变两门，两层变三层；2013年宁波万达余姚店开业，二层三层之间的内连廊间距从50-100米，缩短至30米，“虽然成本翻倍，但更人性化”。

苗善嘉是放弃了一家新加坡房地产公司来万达应聘的。她那时是足球迷，不过是万达“死对头”申花的球迷。因为万达，申花常常只能得亚军，“一开始忒恨万达，后来看久了，发现万达总能在要输的前一秒反败为胜，特别佩服它。”