血战沈阳太原街 222场官司

◆ 因为“胎里带的毛病”，沈阳万达太原街商铺先后开业了5次，更换了19任总经理，仍然生意惨淡，最终不惜花费8.9亿元从业主手中回购商铺，拆除重建。这一过山车式的经历，浓缩了中国商业地产曲折前行的十年。

“爬过一个陡坡，面前是一片平坦的高原”，沈阳太原街之于万达，便是这样一个陡坡。

这条百年商业街如同一个大舞台，浓缩了中国历史的许多重要章节。它是沙俄租界里的“四平街”，伪满时期的“春日町”，解放后定名“太原街”，改革开放后中国商业地产的主战场之一。

新世纪之初，太原街计划整体升级改造，地产大亨纷纷落子此处。作为领军者之一，太原街万达广场店是率先在沈阳引进商业地产概念的大型项目。

2003年太原街万达广场商铺高调开盘，卖出每平米6万的天价。令人意想不到的是，此后这个项目一共开业了五次，更换了十九任总经理，万达内部一度把这个项目称为“总经理的坟墓”。

如今，太原街万达广场终于浴火重生。它过山车式的经历，也是中国商业地产曲折前行的十年。

百年老街上的新成员

在东北，改革开放的春天比南方来得更晚一些。2002年，万达给沈阳的地产界带来了一个新的概念：商业地产。

在当时的地产界，商业地产就是住宅底下带着销售网点，或者建一个独立的商场，根本就没有综合体概念或者说叫商业地产的概念。

作为当时万达在全国开工9个项目之一，沈阳项目以引入世界五百强企业为经营模式，打出“吃喝玩乐一条街”的口号，成功吸引了投资者的目光。

2002年10月到2003年12月，沈阳万达广场356个店铺，近100%销售，每平米单价6万，回笼资金6.5亿，创下了沈阳地产销售的奇迹。时任沈阳万达地产广场公司副总孙伟入职第一天便等来了一对前来购买店铺的年轻夫妇。在询问过一些细节之后，这对穿着十分平常的夫妇便决定购铺。

时隔多年，回想起接过存折的那一刻，孙伟依旧有些激动，“我记得那个存折是黄色的，农业银行的，存了两百万。那个时候一下子能拿两百万，恐怕沈阳市都没几个”。

胎里带的毛病

太原街万达广场在2003年圣诞前夜开门迎客，沈阳的寒风不但吹跑了人气，也吹破了业主们的财富梦。

事隔多年，沈阳万达的老员工辛立对当时开业的情况依然记忆深刻，“整个卖场，除了业务员，几乎看不到一个客人，生意比沈阳的天气还要冷清”。

日后万达董事长王健林将此总结为“胎里带的毛病”，即规划设计和商业定位出现的偏差。

考虑到临街店面并不适合北方气候，万达为露天的步行街搭盖了一个透明大棚，并在通道两侧装上大量大功率的空调机，甚至前后三次开业，连换了十几任总经理，但这一切的努力并没有缓解业主心头的寒意。第二年开春，天气回暖，商场冷清依旧。

由于生意惨淡，商铺业主纷纷要求退铺，甚至把万达送上了被告席。

“一共是222场官司，”沈阳万达地产公司客户经理孟哲几乎参与了每一场官司，“其中有一个业主就打了5场官司”。虽然万达均以胜诉告终，但与业主之间的矛盾却因此不断被激化。

在那段时间，作为业主贷款担保代表的孟哲隔三差五便会接到银行通知他业主断供的电话，“有一半业主是贷款买铺，有些人一个月就要还三万块贷款，实力差点的就扛不住了“。

销售出去的商铺就像一块伤疤，就此放弃还是彻底医治，考验着万达的决策者。在孟哲的记忆里，万达的高管们商讨了三天三夜，领导层激烈交锋。有股东提出，“一二审的官司都已经赢了，从法律层面讲，万达完全可以置之不理”。另外，如果回收店铺，万达至少要损失十亿。

因此，当亲耳听见总经理通报完退铺决定时，孟哲和他的同事们一片哗然，

“当时的万达，可不是今天的万达，我们没有那么多钱。”孟哲记得当时的退铺合同打款日期留了半年时间，万达不仅要退还购房款，还要支付相应的利息，“当时资金不够，合同签订的打款时间就定在了2006年年底。”

万达董事长王健林事后复盘当初力排众议决定退铺的原因有三：第一沈阳万达广场成为一个没有办法改变命运结局的店，就是初期设计定位错。从那起，万达下决心自己成立规划院。第二，沈阳是辽宁的省会，万达在辽宁起家，在这留下一个永远抹不去的伤疤，今后怎么样在全国、全世界发展商业地产？这个矛盾必须要解决。第三，万达不是一个不想做百年企业的企业，也不是一个不负责任的企业，虽然官司胜出以后完全可以置之不理，但为了百年企业梦想，为了企业品牌，为了商业地产长远的发展战略，所以下决心把这个项目收回，拆掉重建。

一年内卖出去的店铺，万达在宣布消息的一个月内收回了86%的店铺。但剩下的14%，万达用了近三年时间。

退铺过程异常艰难，万达只能退一间拆一间，在暖气技工王勇的印象中，这片场地七零八落得就像经历过一场空战。直到2008年的某个清晨，王勇和他的同事们发现，那片类似战后残垣的房子终于消失不见了。

一次成功的试错

从一片平地开始，最终又回到平地，当年共卖出6.5亿元的商铺，万达花费了近8.9亿元收回，算上当年的投入和后期建设，万达在这个项目上支付了十多亿元学费。

在当时地产圈内，此事曾震惊一时。当万达退铺事件发生时，罗跃东正在一家小型地产公司担任商业地产项目的总经理，在他看来万达的退铺需要巨大的勇气，但对于万达日后的发展来说，这样的经验教训却是最宝贵的财富。

一年前，罗跃东入职万达担任沈阳万达地产有限公司总经理，他从未想过，自己那么快便遭遇到了同样的考验。

第三代万达广场的规划吸取了沈阳太原街项目分开销售的弊端，内部的商场作为一个整体只租不售。但广场周边，会搭配建设一些写字楼或者帮衬一条步行街用于分散销售回流资金，这些步行街被称为金街。

沈阳北一路万达广场是万达在沈阳建设的第三座万达广场，2014年上半年，环绕这座广场的金街经营陷入困难。

按照罗跃东过去的经验，这类已经出售的物业，其实可以不用理会，但万达总部却特批了近千万用于盘活金街。

利用万达的商业资源，罗跃东请来了专业的团队帮助商户招商。同时，还对整条金街外观进行统一改造，“把它做成很有风情的步行街”。此外，为了促成租户和业主早日就租金达成一致，万达对店铺实行变相补贴。

与当年沈阳太原街项目的“胎里带的毛病”不同，通过一系列措施，如今万达北一路的金街已经成功盘活。

罗跃东从事地产行业已有17年时间，是国内第一批商业地产的从业者。在他看来，万达太原街项目绝对是一个可以写进教科书的经典案例。

无论是万达规划院的成立还是”城市综合体“概念的出炉均与万达太原街项目的试错密切相关。经历过万达太原街的回炉重造，万达从商业地产的门外走进了门内。

2009年11月20日，第三代万达广场在原太原街万达广场商铺的地基上拔地而起。时至今日，在许多沈阳人的印象中，万达广场从一开始便是现在的模样，而曾经惨淡经营的“万达·泰原金座”似乎从未出现过。

不过，在万达商业地产发展史中，这却是一座难忘的纪念碑。